Lo esencial en 30 segundos
- El Número de Registro de Alquiler (NRA) es un código que identifica cada vivienda que se alquila por días. Sin él, las plataformas tienen que retirar tu anuncio.
- Lo regula el Real Decreto 1312/2024, en vigor desde el 2 de enero de 2025 y exigible desde el 1 de julio de 2025.
- Se pide telemáticamente en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con certificado electrónico, y el registrador lo asigna de forma automática e inmediata.
- No sustituye a la licencia turística: en Bilbao primero necesitas el título habilitante del Gobierno Vasco y después el NRA.
Si tienes un piso turístico en Bilbao y últimamente te suena la sigla NRA por todas partes, esta guía es para ti. Vamos a explicar qué es exactamente ese número, quién está obligado a tenerlo, cómo se pide y —lo que más confusión genera— en qué se diferencia de la licencia turística que ya tramitaste con el Gobierno Vasco.
Qué es el Número de Registro de Alquiler
El Número de Registro de Alquiler, o NRA, es un código que identifica cada unidad de alojamiento que se ofrece en alquiler de corta duración. No identifica al propietario ni a la empresa gestora: identifica el piso, la habitación o incluso la embarcación que se alquila.
Nace del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La norma responde a un reglamento europeo cuyo objetivo es que las administraciones puedan cruzar datos con Airbnb, Booking y el resto de plataformas: cuántas noches se alquila cada vivienda, cuántos huéspedes y dónde.
La idea de fondo: hasta ahora cada comunidad autónoma llevaba su propio registro turístico y las plataformas no tenían una forma homogénea de comprobar si un anuncio era legal. El NRA es la pieza que unifica eso a nivel estatal.
Desde cuándo es obligatorio y qué pasa si no lo tienes
El Real Decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025 y estableció un periodo de adaptación tecnológica hasta el 1 de julio de 2025. Desde esa segunda fecha, todo anuncio de alquiler de corta duración debe mostrar su número de registro.
La consecuencia práctica es directa y es la razón por la que este trámite no se puede ir dejando: las plataformas están obligadas a exigir el número antes de publicar un anuncio, a hacer comprobaciones periódicas y a retirar en 48 horas los anuncios cuando reciben la notificación correspondiente. Es decir, el riesgo no es una multa lejana: es que tu piso desaparezca de Airbnb o de Booking en mitad de la temporada.
¿Afecta a tu piso? Qué entra y qué no
Entra prácticamente todo el alquiler de corta duración con ánimo de lucro, sea turístico o no. Esto sorprende a bastante gente: el alquiler de temporada también está dentro, aunque no sea turístico y aunque no tengas licencia de vivienda de uso turístico.
| Está obligado | Queda fuera |
|---|---|
| Viviendas de uso turístico completas | Hoteles, apartahoteles y moteles |
| Habitaciones en vivienda particular | Albergues |
| Alquiler de temporada (no turístico) | Campings y zonas de caravanas |
| Embarcaciones que se alquilan para pernoctar | Cesiones sin remuneración (prestar el piso a un familiar) |
Si tu piso está en alquiler de larga duración con un contrato de vivienda habitual, no necesitas NRA. Si lo alquilas por semanas o por meses a estudiantes, trabajadores desplazados o turistas, sí.
Cómo se pide, paso a paso
Todo el procedimiento es telemático y se hace en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que gestiona el Colegio de Registradores. Necesitas certificado electrónico o equivalente: no hay ventanilla física ni formulario en papel.
1. Reúne los datos antes de entrar
Es lo que más atasca la solicitud. El Real Decreto pide, entre otros:
- La dirección exacta de la unidad, su referencia catastral y el Código Registral Único de la finca.
- Qué tipo de unidad es: vivienda completa, habitación o embarcación.
- Si es tu residencia principal o una segunda vivienda.
- El número máximo de personas que pueden alojarse.
- El documento que acredite el título habilitante: la licencia, autorización o comunicación previa que exija tu comunidad autónoma.
- La categoría del arrendamiento: turístico o no turístico.
- Una declaración de que la vivienda tiene el equipamiento adecuado.
2. Presenta la solicitud
Con la presentación, el registrador asigna el número de forma automática e inmediata. No hay que esperar semanas a una resolución: sales de la sede electrónica con tu número.
3. Atención a los siete días
Que la asignación sea automática no significa que sea definitiva sin más. Si el registrador detecta defectos en la solicitud, te lo notifica y dispones de siete días hábiles para subsanarlos. Si dejas pasar ese plazo, el número decae. Es el punto donde más propietarios se quedan colgados, normalmente por un problema con la referencia catastral o con el título habilitante.
4. Comunica el número a las plataformas
El número no viaja solo. Tienes que introducirlo en el panel de anfitrión de cada plataforma donde estés anunciado. Si tienes el mismo piso en Airbnb, Booking y Vrbo, hay que ponerlo en las tres.
El NRA no sustituye a la licencia turística de Bilbao
Esta es la confusión más repetida, y conviene dejarla clara porque va en el orden contrario al que mucha gente supone.
En Euskadi, una vivienda de uso turístico se da de alta mediante declaración responsable ante el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. Ese trámite autonómico es el que te habilita para ejercer la actividad. Y, además, Bilbao tiene su propia ordenanza con restricciones por zonas: hay áreas del municipio donde no se puede abrir una vivienda turística nueva en cualquier planta ni en cualquier edificio.
El orden correcto es: primero el título habilitante autonómico y el visto bueno urbanístico municipal, después el NRA estatal. La solicitud del NRA te pide precisamente el documento del título habilitante, así que sin lo primero no puedes completar lo segundo.
Si todavía estás en la casilla de salida, empieza por nuestra guía de licencia de piso turístico en Bilbao, que explica los requisitos y la zonificación del municipio.
Resumen de los dos trámites
| Título habilitante (Euskadi) | NRA (estatal) | |
|---|---|---|
| Quién lo gestiona | Gobierno Vasco, con el filtro urbanístico del Ayuntamiento | Colegio de Registradores |
| Para qué sirve | Habilita la actividad turística | Identifica la unidad ante las plataformas |
| Cuándo se hace | Primero | Después, y requiere el anterior |
| Qué pasa sin él | La actividad es irregular | El anuncio se retira en 48 horas |
Preguntas frecuentes
¿Necesito un NRA por cada piso o vale uno para todos?
Uno por cada unidad de alojamiento. Si tienes tres pisos, necesitas tres números. Y si alquilas habitaciones sueltas dentro de una misma vivienda, cada habitación que se comercializa por separado es una unidad.
Alquilo por meses a estudiantes, no a turistas. ¿También me afecta?
Sí. La norma cubre el alquiler de corta duración con remuneración aunque no sea turístico, e incluye expresamente el alquiler de temporada. Lo que queda fuera es el arrendamiento de vivienda habitual y las cesiones gratuitas.
¿Qué pasa si no subsano los defectos en siete días hábiles?
El número deja de ser válido y hay que volver a empezar. Conviene revisar el correo y la sede electrónica los días siguientes a la solicitud, porque la notificación llega por vía telemática y es fácil que pase desapercibida.
Ya tengo el número. ¿Tengo que hacer algo más cada año?
Tienes que mantener actualizada la información: si cambia el número máximo de huéspedes, el título habilitante o dejas de alquilar la vivienda, hay que comunicarlo. El registro no es un papel que se archiva y se olvida.
¿Podéis encargaros vosotros del trámite?
Sí. A los propietarios que gestionamos les llevamos el alta, la comunicación del número a cada plataforma y las actualizaciones posteriores, igual que los partes de viajeros. Es parte de la gestión integral.
¿Prefieres no pelearte con el certificado electrónico?
Nos ocupamos del alta, de los anuncios y de los partes de viajeros mientras tú cobras. Cuéntanos qué piso tienes y te decimos en qué situación está y qué le falta.