Lo esencial en 30 segundos
- En Euskadi el seguro de responsabilidad civil es obligatorio para las viviendas de uso turístico. No es una recomendación: lo exige el Decreto 101/2018.
- El capital mínimo se calcula a razón de 35.000 € por plaza, según el número máximo de plazas de tu declaración responsable.
- Debe mantenerse vigente mientras la actividad siga dada de alta en el registro turístico del Gobierno Vasco.
- El seguro de hogar que tienes contratado probablemente no cubra la actividad: la mayoría están pensadas para uso residencial.
De todas las obligaciones de un piso turístico, el seguro es la que más propietarios tienen a medias. Casi todos tienen un seguro de hogar heredado de cuando vivían en el piso o lo alquilaban por años, y dan por hecho que con eso está cubierto. En Euskadi eso no basta, y además la norma es bastante concreta con las cifras.
Sí, es obligatorio: lo dice el Decreto 101/2018
El Decreto 101/2018, de 3 de julio, que regula las viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico en el País Vasco, dedica su artículo 17 al seguro de responsabilidad civil. Obliga a la persona titular de la actividad a contratar una póliza que garantice los daños a la salud o a la seguridad física de los usuarios de la vivienda o de terceras personas.
Dos matices que suelen pasarse por alto:
- La obligación alcanza también al alquiler de habitaciones en vivienda particular, no solo a la vivienda completa.
- La póliza debe mantenerse vigente mientras la actividad no se dé de baja en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. No vale contratarla para el alta y dejar que caduque.
Cuánto capital tienes que tener contratado
Aquí está la parte que casi nadie conoce, y es una cuenta sencilla: 35.000 € por cada plaza, tomando como referencia el número máximo de plazas que figura en tu declaración responsable.
| Plazas declaradas | Capital mínimo de responsabilidad civil |
|---|---|
| 2 plazas | 70.000 € |
| 4 plazas | 140.000 € |
| 6 plazas | 210.000 € |
| 8 plazas (el máximo permitido) | 280.000 € |
Ojo al número de plazas. El capital no depende del valor del piso ni de lo que factures: depende de las plazas declaradas. Si amplías la capacidad del alojamiento —añades un sofá cama, conviertes un despacho en dormitorio— y actualizas tu declaración responsable, tienes que revisar también la póliza. Y recuerda que una vivienda de uso turístico en Euskadi no puede ofertar más de ocho plazas en total.
Por qué tu seguro de hogar probablemente no vale
Un seguro de hogar convencional está pensado para una vivienda habitual o, como mucho, para un alquiler de larga duración. Al alquilar por días estás desarrollando una actividad económica con entrada y salida continua de personas ajenas, y eso cambia el riesgo que asume la aseguradora.
La consecuencia práctica es que muchas pólizas de hogar excluyen o limitan la cobertura cuando la vivienda se cede a terceros con ánimo de lucro. El problema es que esa exclusión no se descubre al contratar: se descubre al dar el parte, que es el peor momento posible.
Lo que conviene hacer, y lleva diez minutos, es coger las condiciones particulares de tu póliza actual y buscar dos cosas: si aparece el uso turístico o el arrendamiento de corta duración entre las exclusiones, y si el capital de responsabilidad civil contratado llega a los 35.000 € por plaza que te corresponden. Si alguna de las dos respuestas no te gusta, tienes que hablar con tu mediador.
Qué mirar además de la responsabilidad civil obligatoria
La RC es el mínimo legal, pero es solo una parte. Estas son las coberturas que marcan la diferencia en un piso turístico, por orden de frecuencia con la que hemos visto usarlas:
- Daños por agua. El siniestro número uno en pisos, y en un turístico se multiplica: lavadoras y lavavajillas funcionando a diario y gente que no conoce la casa. Conviene mirar si cubre también los daños a los vecinos y la localización de la avería.
- Daños causados por los huéspedes. Un cristal roto, una vitrocerámica rajada, una mancha imposible en el sofá. Comprueba si están cubiertos y con qué franquicia, porque en muchas pólizas residenciales el ocupante no es un tercero.
- Robo y expoliación. Aquí importa un detalle: si el robo lo comete alguien que está alojado legítimamente, muchas pólizas no lo consideran robo. Merece la pena preguntarlo expresamente.
- Pérdida de alquileres. Si un siniestro deja el piso inhabitable, esta cobertura compensa las noches que no puedes vender mientras se repara. En un alojamiento que vive de la ocupación es la que más dinero recupera.
- Defensa jurídica y reclamación de daños. Para reclamar a un huésped o a la comunidad sin meterte en gastos.
- Asistencia urgente 24 horas. Que haya un profesional disponible un sábado por la noche, que es cuando se rompen las cosas.
Las garantías de Airbnb o Booking no sustituyen a la póliza
Las plataformas ofrecen sus propios programas de protección al anfitrión. Está bien tenerlos, pero conviene entender qué son: coberturas complementarias, con sus propios límites, exclusiones y plazos de reclamación, que además solo aplican a las reservas hechas a través de esa plataforma.
Si alquilas también por tu cuenta o por otro canal, esas noches quedan fuera. Y en ningún caso son el seguro de responsabilidad civil que te exige el decreto vasco para estar en regla: eso es una póliza contratada a tu nombre, no una garantía de una plataforma.
Un consejo práctico: guarda el certificado de la póliza junto al resto de la documentación del alojamiento, con la licencia y el Número de Registro de Alquiler. Si algún día hay una inspección o un siniestro, tener los tres papeles juntos y vigentes te ahorra el disgusto.
Lo que ningún seguro te va a cubrir
Para terminar de situar las expectativas: el seguro repara daños, no protege tu negocio. No te va a cubrir una racha de reseñas malas, ni una cancelación de última hora, ni la caída de ocupación de un mes flojo. Eso se gestiona antes, con mantenimiento preventivo, con una limpieza a la altura y con una política de precios que se adapte a la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de responsabilidad civil en una vivienda de uso turístico en Euskadi?
Sí. El artículo 17 del Decreto 101/2018 obliga a la persona titular de la actividad a contratar una póliza de responsabilidad civil que cubra los daños a la salud o la seguridad física de los usuarios y de terceros, y a mantenerla vigente mientras la actividad siga dada de alta en el registro turístico del Gobierno Vasco.
¿De cuánto tiene que ser el seguro?
El capital mínimo se calcula a razón de 35.000 € por plaza, según el número máximo de plazas que figure en la declaración responsable. Un piso declarado para cuatro personas necesita 140.000 € de capital; uno de ocho plazas, 280.000 €.
Tengo un seguro de hogar de toda la vida. ¿Me sirve?
Probablemente no tal cual. Las pólizas de hogar suelen estar pensadas para uso residencial y muchas excluyen o limitan la cobertura cuando la vivienda se cede a terceros con ánimo de lucro. Revisa las condiciones particulares y el capital de responsabilidad civil contratado, y si no encaja, habla con tu mediador para adaptarla o cambiarla.
¿Me cubre el programa de protección de Airbnb?
Es una cobertura complementaria de la plataforma, con sus propios límites, exclusiones y plazos, y solo se aplica a las reservas hechas a través de ella. No sustituye a la póliza de responsabilidad civil que exige la normativa vasca ni cubre las reservas que consigas por otros canales.
¿Vosotros os encargáis del seguro?
No somos mediadores de seguros, así que no vendemos pólizas. Lo que sí hacemos con los propietarios que gestionamos es revisar que la que tienen encaje con las plazas declaradas y con la actividad, y avisar cuando algo no cuadra. Es parte de tener la documentación del alojamiento en orden.
¿Tienes claro si tu piso está en regla?
Licencia, número de registro, seguro y partes de viajeros. Cuéntanos qué tienes y te decimos qué falta, sin compromiso.